Por Kayode Odebiyi, Diretor, Desenvolvimento Imobiliário, Afriland Properties Plc.
Refletindo sobre as últimas duas décadas, a pandemia da COVID-19 tem sido o perturbador mais catastrófico da aparência de ordem a que o mundo estava habituado. No entanto, apesar das consequências económicas e do mercado em diferentes sectores, o mercado imobiliário africano manteve-se resoluto e firme na obtenção de um crescimento anual. Isto pode ser atribuído a vários factores: migração rural para cidade, bem como emigração para cidades e nações mais desenvolvidas; este último representa esperança e a promessa de novas oportunidades para pessoas em busca de melhor educação, emprego e melhores serviços sociais. Não é diferente em África, onde mais de 40.000 pessoas se deslocam diariamente para os centros urbanos em busca de prosperidade.
A realidade pós-pandemia
Um resultado significativo e positivo da pandemia no crescimento do espaço imobiliário residencial é a tendência do trabalho remoto ou do trabalho em casa que prevaleceu durante a pandemia e agora se tornou uma norma que apresenta oportunidades para que mais organizações adotem o trabalho remoto permanente. ou estruturas de trabalho híbridas. Consequentemente, os outrora luxuosos horizontes e edifícios do centro da cidade, marca registada de empresas e multinacionais em rápido crescimento, estão a ser trocados por trabalhar a partir de praticamente qualquer lugar: um escritório sem endereço permanente.
Este declínio no interesse em edifícios comerciais afetou negativamente as atividades de mercado, impactando diretamente as receitas que poderiam ter sido recapitalizadas em mais projetos.
Na Nigéria, as vagas nos mercados de escritórios aumentaram para 36%. O mercado imobiliário sul-africano enfrenta um problema semelhante. Sandton, o maior centro de negócios da África do Sul, viu as vagas de escritórios aumentarem para 22,5%. A taxa na Cidade do Cabo também duplicou para 20%, e as taxas de vacância de escritórios no Gana chegam a 25% para propriedades de classe A e classe B.
O efeito dominó colocou ainda mais pressão sobre a já inadequada procura de habitação em África, uma vez que o continente enfrenta um défice de pelo menos 51 milhões de unidades habitacionais. Nigéria (18 – 22 milhões de unidades), Quénia (2 milhões de unidades), Gana (1,7 – 2,6 milhões de unidades), Uganda (1,7 – 2 milhões de unidades), África do Sul (2,5 milhões de unidades) e Etiópia (1,2 milhões de unidades), são alguns dos países com números que demonstram uma extrema necessidade de soluções criativas para aumentar o parque habitacional.
Os efeitos da atual tendência da inflação global
As cidades urbanas densamente povoadas estão a registar um aumento no custo das rendas residenciais. Os aluguéis em Lagos aumentaram 22% desde 2019. As áreas metropolitanas da África do Sul, como a Cidade do Cabo, registraram um aumento no custo dos aluguéis de 13%. A parte oriental do continente não fica de fora, com Nairobi também a registar um aumento relativo de 5%. Estas são as repercussões de uma enorme escassez de unidades habitacionais acessíveis em todo o continente. Num ambiente de inflação sem precedentes, estimulada por vários factores, incluindo a guerra em curso entre a Ucrânia e a Rússia, as partes interessadas do continente estão a mobilizar-se rapidamente para enfrentar os desafios da habitação a preços acessíveis. Por exemplo, o Egipto reduziu o custo de aquisição de terrenos residenciais e está actualmente a registar um boom no mercado imobiliário, com um crescimento de 8% no sector e estabilidade de mercado pela primeira vez em 15 anos.
Ao oferecer reduções fiscais sobre os custos de construção, outros países estão a incentivar o desenvolvimento de habitação a preços acessíveis e de políticas para atrair IDE. O Gana reportou um influxo de $2,65 mil milhões em IDE em 2020, estando o sector imobiliário entre os mais atraentes, com um rendimento médio anual fenomenal de 10%. O governo do Gana deu continuidade à tendência com a sua campanha “Homecoming”, atraindo os africanos da diáspora para investirem em casas nas futuras áreas urbanas do Gana.
A Corporação Financeira Internacional e a empresa multinacional chinesa de construção e engenharia (CITIC Construction) lançaram uma plataforma de investimento de $300 milhões, CITIC (Africa) Holding Limited, para desenvolver habitação a preços acessíveis em vários países africanos. A plataforma fará parceria com incorporadores locais e fornecerá capital de longo prazo para desenvolver 30.000 residências nos próximos cinco anos. A IFC estima que cada unidade habitacional criará cinco empregos a tempo inteiro – resultando em quase 150.000 novos empregos.
Iniciativas como estas enviam uma indicação clara do que deve ser feito para encontrar soluções para os problemas habitacionais. À medida que África se torna mais urbanizada, os governos devem apertar a mão do sector privado para satisfazer estas necessidades críticas.
Adotando uma solução sustentável
A acessibilidade é a chave para desbloquear e sustentar os mercados imobiliários de África. Gigantes imobiliários nigerianos Afriland Properties Plc recentemente fez parceria com o Governo do Estado de Lagos nas Falomo Towers, um projeto que colocará 174 unidades habitacionais no mercado. O promotor iniciou a construção do Afriland Estate na capital da Nigéria, Abuja, um projecto que deverá fornecer mais de 100 unidades habitacionais para fins residenciais.
Uzo Oshogwe, o MD/CEO da Afriland Properties, no entanto, cita vários factores que trabalham contra o fornecimento de habitação a preços acessíveis no continente e particularmente na Nigéria. Políticas fiscais autoritárias, flutuações cambiais e falta de acesso a financiamento a longo prazo para promotores e potenciais proprietários são algumas das questões levantadas.
Os governos a todos os níveis têm um papel a desempenhar na definição do cenário para a sustentabilidade, tendo em conta a habitação a preços acessíveis na formulação e implementação de políticas. Deverão também desenvolver regulamentos comerciais e de investimento que aumentem o fluxo de IDE para o sector e incentivem os intervenientes locais, aumentando o acesso a modelos de financiamento mais rentáveis.
Inovação e criatividade
Os investidores privados no sector devem inovar, utilizando designs de construção alternativos para reduzir significativamente os custos de desenvolvimento. Em todo o mundo, os construtores estão interessados na utilização de materiais de construção alternativos económicos e ecológicos. Isso inclui alumínio reciclado, areia e vidro, telhado verde, contêineres reciclados, chapas de fibrocimento comprimidas, aço corten, fibra de vidro, metal recuperado e muitos outros materiais recicláveis.
A introdução da tecnologia de construção a seco usando materiais como aço galvanizado, fibrocimento, concreto pré-moldado e placas de gesso resultou na conclusão de projetos de construção em três meses.
Além disso, a adoção de Materiais de Construção Alternativos (ABM) foi implementada com sucesso em várias cidades da Europa e da Ásia, utilizando materiais como bambu, taipa, fardos de palha, materiais cimentícios suplementares, cortiça, micélio, betão de cânhamo, pedra ferrosa e betão-papel. Um exemplo desse projeto é a Casa Gaia impressa em 3D pela WASP na Itália, utilizando resíduos da produção de arroz e palha como isolamento para a estrutura. A mesma tecnologia também foi usada na Índia para desenvolver residências térreas em cinco dias. Outros projetos incluem Jill Strawbale House, The Higo, Hy-Fi Tower, The Acre e The EcoARK, entre muitos outros.
Para além dos benefícios económicos, os ABM também têm um impacto ambiental positivo, reduzindo as emissões de CO2 em 36-530 kg, simplesmente substituindo a madeira e o aço por materiais mais ecológicos.
O caminho a seguir
O papel dos governos e do sector privado não pode ser subestimado na criação de um futuro sustentável para o mercado imobiliário em África. Os governos, trabalhando com o sector privado, devem adoptar um quadro regulamentar adequado para o financiamento da habitação. Da mesma forma, os sistemas de titulação de terras e a aplicação dos direitos de propriedade para garantir segurança e garantias robustas devem ser adequadamente delineados.
O papel financeiro do governo deve ser claramente definido e deve apoiar a criação de mercados com um acordo sobre a divisão de riscos e financiamento entre os sectores público e privado, permitindo o financiamento misto para acelerar o desenvolvimento habitacional.
O desenvolvimento dos mercados de capitais deve ser acelerado para fornecer os instrumentos necessários para apoiar o financiamento da habitação. Há também uma necessidade crescente de financiamento de longo prazo em moeda local e de desenvolvimento de mercados secundários de financiamento hipotecário. Estes mercados podem ajudar a atenuar os riscos de incumprimento e de financiamento e proporcionar aos bancos uma forma de negociar empréstimos à habitação para gerir a exposição. Com um mercado de financiamento habitacional mais desenvolvido, as instituições financeiras podem começar a oferecer financiamento a mais longo prazo, o que também apoiará a procura.
Finalmente, o principal impulsionador da estabilidade, expansão e sustentabilidade será a utilização de materiais e tecnologias de construção alternativas. Com uma população em rápido crescimento, o imobiliário pode ser um catalisador para o crescimento económico, contribuindo para o PIB através de investimentos privados e do consumo de serviços de habitação.
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