Par Kayode Odebiyi, directeur du développement immobilier, Afriland Properties Plc.
Si l’on considère les deux dernières décennies, la pandémie de COVID-19 a été la perturbation la plus catastrophique du semblant d’ordre auquel le monde était habitué. Pourtant, malgré les répercussions du marché et de l’économie dans différents secteurs, le marché immobilier africain est resté déterminé et inébranlable pour atteindre une croissance d’année en année. Cela peut être attribué à divers facteurs : la migration des zones rurales vers les villes, ainsi que l'émigration vers les villes et les pays plus développés ; ce dernier représentant l’espoir et la promesse de nouvelles opportunités pour les personnes à la recherche d’une meilleure éducation, d’un emploi et de meilleurs services sociaux. Il en va de même en Afrique, où plus de 40 000 personnes se déplacent quotidiennement vers les centres urbains à la recherche de prospérité.
La réalité post-pandémique
Un résultat important et positif de la pandémie dans la croissance de l’espace immobilier résidentiel est la tendance au travail à distance ou au travail à domicile qui prévalait pendant la pandémie et qui est maintenant devenue une norme qui offre à davantage d’organisations la possibilité d’adopter un travail à distance permanent. ou des structures de travail hybrides. Par conséquent, les horizons autrefois luxueux et les bâtiments du centre-ville, la marque de fabrique des entreprises et des multinationales à croissance rapide, sont remplacés par le travail de n'importe où : un bureau sans adresse permanente.
Cette baisse d'intérêt pour les immeubles commerciaux a eu un impact négatif sur les activités du marché, impactant directement les revenus qui auraient pu être recapitalisés dans davantage de projets.
Au Nigeria, les postes vacants sur les marchés des espaces de bureaux se sont élevés à 36%. Le marché immobilier sud-africain est confronté à un problème similaire. Sandton, le plus grand nœud commercial d'Afrique du Sud, a vu le nombre de bureaux vacants atteindre 22,5%. Le taux au Cap a également doublé pour atteindre 20%, et les taux d'inoccupation des bureaux au Ghana atteignent 25% pour les propriétés de qualité A et B.
L’effet domino a exercé une pression encore plus forte sur la demande de logements déjà insuffisante en Afrique, alors que le continent est confronté à un déficit d’au moins 51 millions de logements. Nigeria (18 à 22 millions d'unités), Kenya (2 millions d'unités), Ghana (1,7 à 2,6 millions d'unités), Ouganda (1,7 à 2 millions d'unités), Afrique du Sud (2,5 millions d'unités) et Éthiopie (1,2 million d'unités), sont quelques-uns des pays dont les chiffres témoignent d’un besoin urgent de solutions créatives pour augmenter le parc de logements.
Les effets de la tendance actuelle de l’inflation mondiale
Les villes urbaines densément peuplées connaissent une flambée du coût des loyers résidentiels. Les loyers à Lagos ont augmenté de 22% depuis 2019. Les zones métropolitaines d'Afrique du Sud, comme Le Cap, ont vu le coût des loyers augmenter de 13%. La partie orientale du continent n’est pas en reste, Nairobi connaissant également une augmentation relative de 5%. Ce sont les répercussions d’une pénurie massive de logements abordables à travers le continent. Dans un environnement d'inflation sans précédent, stimulé par divers facteurs, notamment la guerre en cours entre l'Ukraine et la Russie, les parties prenantes du continent se mobilisent rapidement pour relever les défis du logement abordable. Par exemple, l'Égypte a réduit le coût d'acquisition de terrains résidentiels et connaît actuellement un boom du marché immobilier, avec une croissance de 8% dans le secteur et une stabilité du marché pour la première fois en 15 ans.
En offrant des réductions d'impôts sur les coûts de construction, d'autres pays encouragent le développement de logements abordables et des politiques visant à attirer les IDE. Le Ghana a signalé un afflux de $2,65 milliards d'IDE pour 2020, le secteur immobilier étant parmi les plus attractifs, avec un rendement annuel moyen phénoménal de 10%. Le gouvernement ghanéen a poursuivi cette tendance avec sa campagne « Homecoming », incitant les Africains de la diaspora à investir dans des logements dans les zones urbaines à venir du Ghana.
La Société financière internationale et la société multinationale chinoise de construction et d'ingénierie (CITIC Construction) ont lancé une plateforme d'investissement de $300 millions, CITIC (Africa) Holding Limited, pour développer des logements abordables dans plusieurs pays africains. La plateforme s'associera à des promoteurs locaux et fournira des capitaux à long terme pour développer 30 000 logements au cours des cinq prochaines années. IFC estime que chaque logement créera cinq emplois à temps plein, soit près de 150 000 nouveaux emplois.
Des initiatives comme celles-ci donnent une indication claire de ce qui devrait être fait pour apporter des solutions aux problèmes de logement. À mesure que l’Afrique s’urbanise, les gouvernements doivent serrer la main du secteur privé pour répondre à ces besoins critiques.
Adopter une solution durable
L'abordabilité est la clé pour débloquer et soutenir les marchés immobiliers africains. Les géants nigérians de l’immobilier Afriland Properties Plc s'est récemment associé au gouvernement de l'État de Lagos sur Falomo Towers, un projet qui mettra 174 logements sur le marché. Le promoteur a commencé la construction d'Afriland Estate dans la capitale du Nigeria, Abuja, un projet qui devrait fournir plus de 100 logements à des fins résidentielles.
Uzo Oshogwe, le directeur général d'Afriland Properties cite cependant divers facteurs militants qui s'opposent à l'offre de logements abordables sur le continent et particulièrement au Nigeria. Des politiques fiscales excessives, des fluctuations des taux de change et le manque d'accès au financement à long terme pour les promoteurs et les futurs propriétaires sont quelques-uns des problèmes soulevés.
Les gouvernements à tous les niveaux ont un rôle à jouer pour préparer le terrain pour la durabilité en prenant en compte le logement abordable dans la formulation et la mise en œuvre des politiques. Ils devraient également élaborer des réglementations en matière de commerce et d’investissement qui augmenteront l’afflux d’IDE dans le secteur et inciteront les acteurs locaux, augmentant ainsi l’accès à des modèles de financement plus rentables.
Innovation et créativité
Les investisseurs privés du secteur doivent innover, en utilisant des conceptions de bâtiments alternatives pour réduire considérablement les coûts de développement. Partout dans le monde, les constructeurs s’intéressent à l’utilisation de matériaux de construction alternatifs rentables et respectueux de l’environnement. Il s'agit notamment de l'aluminium recyclé, du sable et du verre, des toits verts, des conteneurs d'expédition recyclés, des feuilles de fibrociment compressées, de l'acier corten, de la fibre de verre, du métal récupéré et de nombreux autres matériaux recyclables.
L'introduction de la technologie de construction sèche utilisant des matériaux tels que l'acier galvanisé, le fibrociment, le béton préfabriqué et les plaques de plâtre a permis d'achever les projets de construction en trois mois.
En outre, l'adoption de matériaux de construction alternatifs (ABM) a été mise en œuvre avec succès dans plusieurs villes d'Europe et d'Asie en utilisant des matériaux tels que le bambou, le pisé, les bottes de paille, des matériaux cimentaires supplémentaires, le liège, le mycélium, le béton de chanvre, la roche ferreuse et le béton de papier. Un exemple d'un tel projet est la Gaia House imprimée en 3D par WASP en Italie, utilisant des déchets issus de la production de riz et de la paille comme isolant pour la structure. La même technologie a également été utilisée en Inde pour développer des résidences à un étage en cinq jours. D'autres projets incluent la Jill Strawbale House, The Higo, Hy-Fi Tower, The Acre et The EcoARK, entre autres.
Outre les avantages économiques, les GAB ont également un impact environnemental positif, en réduisant les émissions de CO2 de 36 à 530 kg, en remplaçant simplement le bois et l'acier par des matériaux plus respectueux de l'environnement.
La voie à suivre
Le rôle des gouvernements et du secteur privé ne peut être surestimé dans la création d’un avenir durable pour le marché immobilier en Afrique. Les gouvernements, en collaboration avec le secteur privé, doivent adopter un cadre réglementaire adéquat pour le financement du logement. De même, les systèmes de délivrance de titres fonciers et l’application des droits de propriété pour garantir une sécurité et des garanties solides devraient être décrits de manière adéquate.
Le rôle financier du gouvernement doit être clairement défini et doit soutenir la création de marché avec un accord sur la répartition des risques et du financement entre les secteurs public et privé, permettant un financement mixte pour accélérer le développement du logement.
Le développement des marchés de capitaux doit être accéléré pour fournir les instruments nécessaires au soutien du financement du logement. Il existe également un besoin croissant de financement à long terme en monnaie locale et de développement de marchés secondaires de financement hypothécaire. Ces marchés peuvent contribuer à atténuer les risques de défaut et de financement et fournir aux banques un débouché pour négocier des prêts au logement afin de gérer leur exposition. Avec un marché du financement du logement plus développé, les institutions financières peuvent commencer à proposer des financements à plus long terme, ce qui soutiendra également la demande.
Enfin, le principal facteur de stabilité, d’expansion et de durabilité sera l’utilisation de matériaux et de technologies de construction alternatifs. Avec une population en croissance rapide, l’immobilier peut être un catalyseur de croissance économique, contribuant au PIB par le biais des investissements privés et de la consommation de services de logement.
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Depuis Business Insider Afrique