بواسطة كايود أوديبييمدير التطوير العقاري، شركة أفريلاند للعقارات
وبالتأمل في العقدين الماضيين، نجد أن جائحة كوفيد-19 كانت بمثابة التعطيل الأكثر كارثية لمظهر النظام الذي اعتاد عليه العالم. ومع ذلك، وعلى الرغم من التداعيات السوقية والاقتصادية في مختلف القطاعات، ظل سوق العقارات الأفريقي حازمًا وثابتًا في تحقيق النمو على أساس سنوي. ويمكن أن يعزى ذلك إلى عوامل مختلفة: الهجرة من الريف إلى الحضر، وكذلك الهجرة إلى المدن والدول الأكثر تقدما؛ ويمثل الأخير الأمل والوعد بفرص جديدة للأشخاص الذين يبحثون عن تعليم أفضل وفرص عمل وخدمات اجتماعية أفضل. ولا يختلف الأمر في أفريقيا، حيث ينتقل أكثر من 40 ألف شخص إلى المراكز الحضرية يوميا بحثا عن الرخاء.
واقع ما بعد الوباء
من النتائج المهمة والإيجابية للوباء في نمو مساحة العقارات السكنية هو اتجاه العمل عن بعد أو العمل من المنزل الذي كان سائدًا أثناء الوباء وأصبح الآن معيارًا يوفر فرصًا لمزيد من المؤسسات لتبني العمل عن بعد الدائم أو هياكل العمل الهجينة. ونتيجة لذلك، يتم استبدال الآفاق الفاخرة ومباني وسط المدينة، وهي العلامة التجارية للشركات سريعة النمو والشركات متعددة الجنسيات، لصالح العمل من أي مكان تقريبًا: مكتب بدون عنوان دائم.
وقد أثر هذا الانخفاض في الاهتمام بالمباني التجارية سلبًا على أنشطة السوق، مما أثر بشكل مباشر على الإيرادات التي كان من الممكن إعادة رسملتها في المزيد من المشاريع.
وفي نيجيريا، ارتفعت الوظائف الشاغرة في أسواق المساحات المكتبية إلى 36%. ويواجه سوق العقارات في جنوب أفريقيا مشكلة مماثلة. شهدت ساندتون، أكبر عقدة أعمال في جنوب أفريقيا، ارتفاع عدد الوظائف الشاغرة في المكاتب إلى 22.5%. كما تضاعف المعدل في كيب تاون إلى 20%، وتصل معدلات الوظائف الشاغرة للمساحات المكتبية في غانا إلى 25% للعقارات من الدرجة A وB.
وقد فرض تأثير الدومينو مزيداً من الضغوط على الطلب غير الكافي بالفعل على الإسكان في أفريقيا، حيث تواجه القارة عجزاً لا يقل عن 51 مليون وحدة سكنية. نيجيريا (18 - 22 مليون وحدة)، كينيا (2 مليون وحدة)، غانا (1.7 - 2.6 مليون وحدة)، أوغندا (1.7 - 2 مليون وحدة)، جنوب أفريقيا (2.5 مليون وحدة)، وإثيوبيا (1.2 مليون وحدة)، هي بعض البلدان التي تشير أرقامها إلى الحاجة الماسة إلى حلول إبداعية لزيادة مخزون المساكن.
آثار اتجاه التضخم العالمي الحالي
وتشهد المدن الحضرية المكتظة بالسكان ارتفاعا كبيرا في تكلفة الإيجار السكني. ارتفعت الإيجارات في لاغوس بمقدار 22% منذ عام 2019. وشهدت المناطق الحضرية في جنوب إفريقيا، مثل كيب تاون، زيادة في تكلفة الإيجار بمقدار 13%. ولم يتم استبعاد الجزء الشرقي من القارة، حيث تشهد نيروبي أيضًا زيادة نسبية قدرها 5%. هذه هي تداعيات النقص الهائل في الوحدات السكنية ذات الأسعار المعقولة في جميع أنحاء القارة. وفي بيئة تتسم بالتضخم غير المسبوق، والذي تحفزه عوامل مختلفة، بما في ذلك الحرب المستمرة بين أوكرانيا وروسيا، يحشد أصحاب المصلحة في القارة بسرعة لمعالجة تحديات الإسكان الميسر. على سبيل المثال، خفضت مصر تكلفة شراء الأراضي السكنية وتشهد حاليا طفرة في سوق العقارات، مع نمو قدره 81 تريليون طن في القطاع واستقرار السوق لأول مرة منذ 15 عاما.
ومن خلال تقديم تخفيضات ضريبية على تكاليف البناء، تعمل بلدان أخرى على تشجيع تطوير الإسكان الميسور التكلفة ووضع السياسات اللازمة لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر. سجلت غانا تدفقًا داخليًا قدره 1.4 تريليون طن من الاستثمار الأجنبي المباشر لعام 2.65 مليار لعام 2020، ويعد قطاع العقارات من بين أكثر القطاعات جاذبية، حيث يبلغ متوسط العائد السنوي الاستثنائي 101 تريليون طن 3 تريليون. واصلت الحكومة الغانية هذا الاتجاه من خلال حملة "العودة للوطن" التي تجتذب الأفارقة في الشتات للاستثمار في منازل في المناطق الحضرية القادمة في غانا.
أطلقت مؤسسة التمويل الدولية وشركة البناء والهندسة الصينية متعددة الجنسيات (CITIC Construction) منصة استثمارية بقيمة $300 مليون، CITIC (Africa) Holding Limited، لتطوير الإسكان الميسور التكلفة في العديد من البلدان الإفريقية. ستتعاون المنصة مع المطورين المحليين وستوفر رأس مال طويل الأجل لتطوير 30 ألف منزل على مدى السنوات الخمس المقبلة. وتشير تقديرات مؤسسة التمويل الدولية إلى أن كل وحدة سكنية ستخلق خمس وظائف بدوام كامل - مما يؤدي إلى خلق ما يقرب من 150 ألف فرصة عمل جديدة.
إن مثل هذه المبادرات ترسل إشارة واضحة إلى ما ينبغي القيام به لتوفير الحلول لمشاكل الإسكان. ومع تحول أفريقيا إلى مناطق أكثر تحضرا، يتعين على الحكومات أن تتعاون مع القطاع الخاص لتلبية هذه الاحتياجات الحيوية.
اعتماد حل مستدام
إن القدرة على تحمل التكاليف هي المفتاح لفتح أسواق الإسكان في أفريقيا واستدامتها. عمالقة العقارات النيجيرية شركة أفريلاند للعقارات أبرمت مؤخرًا شراكة مع حكومة ولاية لاغوس بشأن أبراج فالومو، وهو مشروع سيجلب 174 وحدة سكنية إلى السوق. بدأ المطور في إنشاء مشروع Afriland Estate في العاصمة النيجيرية أبوجا، وهو مشروع من المتوقع أن يوفر أكثر من 100 وحدة سكنية للأغراض السكنية.
اوزو أوشوجويومع ذلك، يستشهد العضو المنتدب/الرئيس التنفيذي لشركة Afriland Properties، بالعديد من العوامل المعوقة التي تعمل ضد توفير السكن بأسعار معقولة في القارة وخاصة في نيجيريا. ومن بين القضايا التي أثيرت، السياسات الضريبية المتعجرفة، وتقلب أسعار صرف العملات الأجنبية، وعدم القدرة على الوصول إلى التمويل طويل الأجل للمطورين وأصحاب المنازل المحتملين.
وللحكومات على جميع المستويات دور تلعبه في تهيئة الساحة لتحقيق الاستدامة من خلال مراعاة الإسكان الميسور التكلفة في صياغة السياسات وتنفيذها. وينبغي لها أيضا أن تعمل على تطوير لوائح التجارة والاستثمار التي من شأنها أن تزيد من تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر إلى القطاع وتحفيز اللاعبين المحليين، مما يزيد من الوصول إلى نماذج تمويل أكثر فعالية من حيث التكلفة.
الابتكار والإبداع
ويجب على مستثمري القطاع الخاص أن يبتكروا، وأن يستخدموا تصاميم بناء بديلة لخفض تكاليف التطوير بشكل كبير. في جميع أنحاء العالم، يهتم عمال البناء باستخدام مواد بناء بديلة فعالة من حيث التكلفة وصديقة للبيئة. وتشمل هذه المنتجات الألومنيوم المعاد تدويره، والرمل والزجاج، والسقف الأخضر، وحاويات الشحن المُعاد تدويرها، وألواح الأسمنت الليفي المضغوطة، والفولاذ الكورتيني، والألياف الزجاجية، والمعادن المستصلحة، والعديد من المواد الأخرى القابلة لإعادة التدوير.
أدى إدخال تكنولوجيا البناء الجاف باستخدام مواد مثل الفولاذ المجلفن والأسمنت الليفي والخرسانة مسبقة الصب وألواح الجبس إلى اكتمال مشاريع البناء في غضون ثلاثة أشهر.
علاوة على ذلك، تم تنفيذ اعتماد مواد البناء البديلة (ABM) بنجاح في العديد من المدن في أوروبا وآسيا باستخدام مواد مثل الخيزران، والأرض المدكوكة، والقش، والمواد الأسمنتية التكميلية، والفلين، والأفطورة، والهيمكريت، والحديد، والخرسانة الورقية. مثال على مثل هذا المشروع هو Gaia House المطبوع ثلاثي الأبعاد من قبل WASP في إيطاليا، باستخدام النفايات الناتجة عن إنتاج الأرز والقش كعزل للهيكل. كما تم استخدام نفس التكنولوجيا في الهند لتطوير مساكن من طابق واحد في غضون خمسة أيام. تشمل المشاريع الأخرى Jill Strawbale House وThe Higo وHy-Fi Tower وThe Acre وThe EcoARK، من بين العديد من المشاريع الأخرى.
وبصرف النظر عن الفوائد الاقتصادية، فإن القذائف المضادة للقذائف التسيارية لها أيضا تأثير بيئي إيجابي، حيث تقلل من انبعاثات ثاني أكسيد الكربون بمقدار 36 إلى 530 كجم، وذلك ببساطة عن طريق استبدال الخشب والصلب بمواد أكثر صداقة للبيئة.
الطريق الى الامام
ولا يمكن المبالغة في التأكيد على دور الحكومات والقطاع الخاص في خلق مستقبل مستدام لسوق العقارات في أفريقيا. ويتعين على الحكومات، بالتعاون مع القطاع الخاص، أن تتبنى إطاراً تنظيمياً مناسباً لتمويل الإسكان. وبالمثل، ينبغي تحديد أنظمة تمليك الأراضي وإنفاذ حقوق الملكية لضمان الأمن والضمانات القوية بشكل مناسب.
ولابد أن يكون الدور التمويلي للحكومة محدداً بوضوح، ولابد أن يدعم خلق السوق من خلال الاتفاق على تقسيم المخاطر والتمويل بين القطاعين العام والخاص، مما يسمح بالتمويل المختلط لتسريع عملية تنمية الإسكان.
ويجب التعجيل بتنمية أسواق رأس المال لتوفير الأدوات اللازمة لدعم تمويل الإسكان. وهناك أيضا حاجة متزايدة إلى التمويل طويل الأجل بالعملة المحلية وتطوير أسواق التمويل العقاري الثانوية. ومن الممكن أن تساعد هذه الأسواق في تسهيل مخاطر التخلف عن السداد ومخاطر التمويل وتزويد البنوك بمنفذ لتداول قروض الإسكان لإدارة التعرض. ومع وجود سوق أكثر تطوراً لتمويل الإسكان، تستطيع المؤسسات المالية أن تبدأ في تقديم تمويل طويل الأجل، وهو ما من شأنه أيضاً أن يدعم الطلب.
وأخيرا، سيكون المحرك الأساسي للاستقرار والتوسع والاستدامة هو استخدام مواد وتقنيات البناء البديلة. ومع الارتفاع السريع في عدد السكان، قد تكون العقارات حافزًا للنمو الاقتصادي، حيث تساهم في الناتج المحلي الإجمالي من خلال الاستثمارات الخاصة واستهلاك خدمات الإسكان.
—